Первый вопрос.

Есть около 1500 т.р. Хотелось бы приобрести недвижимость в Питере для того, чтобы сдавать в аренду.
Изучив цены на недвижимость у надежных застройщиков, пришел к выводу, что может этих денег хватить на студию на окраине (в Девяткино, например), причем со сроком сдачи в 2017 году самое ранее. Есть альтернатива -- купить коммуналку в центре.
Тогда сразу возникает вопрос -- что будет выгоднее сдавать в аренду в перспективе?

Плюсы студии: -- новая, хороший ремонт, нет соседей в квартиры. Если что -- легко продать за нормальную цену.
Минусы студии: маленькая площадь, расположение -- далеко от центра. Плата за ком. услуги больше, нужно ждать 2 года, которые можно сдавать в аренду и наварить ориентировочно 10 000*24=240 000 рублей (за вычетом коммун. платежей)

Плюсы коммуналки: центр, вовсюда удобно добираться, потенциальная возможность выкупа остальных комнат или же расселение. Плата за ком услуги меньше, чем в студии. Можно сразу сдавать в аренду.
Минусы коммуналки: Ремонт плохой, соседи могут неудачные попасться (да и сам факт наличия соседей). Продать будет сложнее, чем студию.

Как вы думаете -- какое вложение будет наиболее удачным? Что стабильнее будут снимать? Что дороже будет сдавать? Все это имеется ввиду при прочих равных (то есть при одинаковой удаленности от метро, каких-то еще дополнительных параметрах)

Ясно, что есть еще вариант -- положить на депозит.

Второй вопрос.

Кратко: Лучше у надежного застройщика купить однокомнатную квартиру со сроком сдачи в конце 2017 или же готовое жилье сейчас? Есть 2500 т.р.
Сейчас снимаю жилье 25 000 в месяц.

Подробно: (там много нюансов).
Есть в собственности доля 1/2 квартиры, планируем продавать со вторым собственником, чтобы разделить имущество (сейчас там жить невозможно ввиду того, что там снесены все перегородки, снята проводка, отбиты стены до кирпича,). В итоге ожидается 2500 т.р., в худшем случае -- 2000 т.р (почти нереально). Это объективно, несколько риелторов прикинули. Потом еще специально оценку заказывали документ, показал 5000 т.р. с объекта. Но эта квартира в старом фонде, в центре СПб в собственности менее трех лет. В феврале будет 3 года. Потому налог за нее будет 13%, то есть мне придется платить 200 т.р, если не успею в этом же календарном году купить недвижимость (если стройка, то в любом случае придется платить налог).
Так вот есть вариант купить однокомнатную квартиру в стройке у надежного застройщика около 2000 т.р будет стоить (в Девяткино)., но при этом на съем квартиры нужно будет потратить около 300 т.р. Еще налог около 200 т.р. Или же можно приобрести студию готовую за 3000 т.р. с рассрочкой 1000 т.р на несколько лет.
Какой вариант вы бы посоветовали и почему? Как сейчас ситуация на рынке. Я по графикам видел, что первичка стоит рублевая, а вторичка падает. Какие прогнозы на будущее. Немного сумбурно все, спасибо тем, кто дочитал!

9472

Задать вопрос

Выгодно ли купить, чтобы сдавать?

Я живу в комнате. Рядом с моей комнатой продается другая комната за 700тыс. 18м2. Если покупать ее, то первый взнос могу выложить 200тыс. Но на остаток надо брать ипотеку на 5 лет точно. Выгодно ли сдавать комнату? Аренда 7-10тыс в месяц. И выгодно ли будет потом продавать эту комнату, лет через 10?

Ответы юристов

Лучший ответ

Алексей Евгеньевич (18.04.2016 в 08:51:35)

Добрый день. Начнем с того, что в недвижимость всегда выгодно вкладываться, поскольку это вложение в будущее. При этом надо учитывать свое материальное положение, уровень и проценты по ипотеке. В случае если если Вы хорошо зарабатываете, при этом комната постоянно будет сдаваться в течение всего времени (ну либо в больший период времени), а проценты по ипотеке и выплата основного долга не ухудшит Ваше финансовое положение то следовательно Вы удачно вложились. При обратном раскладе, сами понимаете, что выживать будет сложно. Второй нюанс - при , при условии, что до этого не получали, вы можете вернуть 13 процентов от стоимость жилья, что также не плохо. Что касается выгодности продать в будущем, то за последние годы стоимость жилья только растет, единственное нужно будет учитывать покупательскую способность и то обстоятельство где находится комната, в каком она состоянии - это будет влиять на желание купить именно Вашу комнату, но в любом случае на каждую вещь (недвижимость) найдется свой покупатель. Ну резюмируя вышесказанное, если Вы думаете о будущем и есть финансовая возможность в это вкладываться, то иметь недвижимость это хорошо и выгодно, а получение дополнительной прибыли от сдачи комнаты это тоже очень выгодно и самое главное приятно.

Лучший ответ

Богомолова (18.04.2016 в 20:14:34)

Здравствуйте! Инвестиционная привлекательность вторичного жилья, особенно комнат непредсказуема и очень зависима от ситуации на рынке. При учете того, что у вас нет всей суммы на покупку, то брать в ипотеку жилье с целью его дальнейшей сдачи в аренду не выгодно. К тому же через 10 лет существует большая возможность снижения стоимости комнат и вторичного жилья старой планировки.

Ищите ответ? Задайте вопрос юристам!

9472 юристов ждут Вас Быстрый ответ!

Задать вопрос

Олег Эдуардович (18.04.2016 в 09:01:25)

Добрый день.

Что касается продажи через 10 лет, во-первых, недвижимость постоянно растет в цене. Во-вторых, Вы сохраните деньги от инфляции. Поэтому, сдавать жилое помещение выгодно. Но есть и обратная сторона медали. Это обязанность по , какие-то риски получить недобросовестных нанимателей...

И обязательно при сдаче жилья в найм нужно заключать жилого помещения. Если его не будет, за все убытки причиненные нанимателями третьим лицам можете отвечать Вы.

Ершова Екатерина Владимировна (18.04.2016 в 09:02:59)

Добрый день, Юрий! Для начала проанализируйте рынок недвижимости. из ваших данных выходит, что цена за 1 кв.м. составляет 38,8 тыс.руб. Эта комната, не квартира. Попробуйте снизить цену, обычно, продавцы идут на такие действия. Вложение денежных средств в недвижимость, это выгодно. Сейчас существуют программы для льготного кредитования. Обратитесь в несколько банков, посмотрите, где условия выгодные условия кредитования. При , после 3 лет с момента покупки, налоги не платятся. В случае сдачи недвижимости в аренду, надо себя обезопасить, найма со всеми существенными условиями. С дохода придется платить налог. Советовать вам покупать или не покупать недвижимость сложно, это ваш выбор, ваш шаг. Если нужна помощь в оформлении недвижимости, обращайтесь! Буду рада помочь!

Анатолий Игорьевич (18.04.2016 в 09:05:47)

Здравствуйте Уважаемый Юрий, по существу заданного Вами вопроса могу пояснить кратко следующее: сдавать всегда выгодно, приобретайте и не думайте. Недвижимость в настоящее время, а именно сдача ее в аренду, всегда будет приносить стабильный доход, пусть небольшой, но стабильный.

Кузин Евгений Игоревич (18.04.2016 в 09:12:34)

Добрый день, Юрий! При нестабильной ситуfции на бирже, проще всего активы вкладывать в недвижимость - это статистика от нее не убежишь. При этом просчитайте какая суммы аренды будет поступать Вам для обязательств по ипотеке, которую Вы собираетесь брать. Определите позиции по погашению, но учтите, что возможны варианты когда Ваш наниматель будет несвоевременно погашать арендную плату, тем самым затруднит выплату по кредиту. Чтобы исключить такой вариант необходим нормальный (договор найма) .Договор аренды жилья составляется в простой письменной форме, не требует участия нотариуса. Так как речь идет о жилом помещении, договор будет называться договором найма жилого помещения. Для того чтобы договор считался заключенным, в его условиях обязательно должны быть прописаны предмет договора и размер арендной платы, сроки погашения и.т.п. , другими словами все существенные условия, при неисполнении которых Вы будете вправе обратиться в суд и взыскать не только аренду, но и , проценты по пользованию чужими денежными средствами и все . Однако риск в части несвоевременности платежей нанимателем существует. В случае необходимости подготовить договор найма обращайтесь [email protected]

Алексей Владимирович (18.04.2016 в 10:28:39)

Здравствуйте, Юрий!

Вложения в недвижимость, как правило, всегда окупаются. Особенно ликвидно такое вложение в долгосрочной перспективе (от 8 и более лет).

Если вы планируете приобрести комнату за 700000 рублей в расчете на ее сдачу за 7000-10000, то окупаемость такой квартиры наступит через 6 - 8,5 лет эксплуатации (зависит от стоимости аренды помещения). Если Вы собираетесь приобретать такую комнату в кредит, то вопрос будет зависеть от объема вложения кредитных средств и процентной ставки.

В течение 10 лет исходя из приведенных Вами условий окупится полная стоимость кредита в размере от 840 000 до 1 200 000 руб. в зависимости от стоимости арендной платы. Если же в расчет брать еще и вложенную Вами сумму в размере 200 000 руб., то размер полной стоимости кредита должен быть уменьшен еще и на эту сумму и составит соответственно диапазон от 640 000 до 1000000 руб. в зависимости от стоимости арендной платы.

Павел Артобалевский (18.04.2016 в 10:31:13)

Резюмируя вышесказанное: недвижимость и драг.меты в условиях кризиса самый стабильный и выгодный способо инвестиций. А далее только расчёты... Посмотрите ежемесячный взнос по ипотеке и уже от него отталкивайтесь: перекроет ли цена аренды взнос.

Катя (18.04.2016 в 11:47:08)

Добрый день,

500 т. Р. - ипотека - первоначальный взнос.

13,5% - средняя годовая ставка по ипотеке.

1 год - 500 000 *113,5% = 567500 р.

2 год - 567500 * 113,5% = 644112,5 р

3 год - 644112,5 * 113,5% = 731067,6875 р

4 год - 731067,6875 * 113,5% = 829761,8253 р

5 год - 829761,8253 * 113,5% = 941779,67 р. = 942 т.р.

942 т.р. - сумма по ипотеке через 5 лет, если ставка не изменится.

200 + 942 = 1142 т. р. Общая стоимость комнаты через 5 лет с учетом выплаченной ипотеки

Определяем, возможный, сначала годовой доход от сдачи комнаты в аренду. (ставка НДФЛ - 13%), а затем за 10 лет без учета инфляции (при расчете с учетом инфляции сумма увеличивается на возможный процент инфляции).

1) Если аренда - 7000 р. в мес.

7000 * 12 = 84000 р. с учетом НДФЛ и 73080 -с учетом НИФЛ (см. ниже), и

73080 - 311,11 = 72768,89 р - на руки, если НИФЛ - 0,1%

72768,89 * 10 = 727688,90 р - доход через 10 лет

73080 - 622,22 = 72457,78 р - на руки, если НИФЛ - 0,2%

72457,78 * 10 = 724577,80 р - доход через 10 лет

73080 - 933,33 = 72146,67 р - на руки, если НИФЛ - 0,3%

72146,67 * 10 = 721466,7 р - доход через 10 лет

2) Если аренда - 8000 р. в мес.

8000 * 12 = 96000 р. с учетом НДФЛ и 83520 - с учетом НИФЛ, и

83520 - 311,11 = 83208,89 р/ г. - на руки, если НИФЛ - 0,1% и 832088,90 р за 10 лет

83520 - 622,22 = 82897,78 р/ г. - на руки, если НИФЛ - 0,2% и 828977,80 р за 10 лет

83520 - 933,33 = 82586,67 р/г - на руки, если НИФЛ - 0,3% и 825866,70 р за 10 лет

3) Если аренда - 9000 р. в мес.

9000 * 12 = 108000 р в мес с учетом НДФЛ и 93960 - с учетом НИФЛ

93960 - 311,11 = 93648,89 р/г - на руки, если НИФЛ - 0,1% и 936488,90 р за 10 лет

93960 - 622,22 = 93337,78 р/г - на руки, если НИФЛ - 0,2% и 933377,80 р за 10 лет

93960 - 933,33 = 93026,67 р/г - на руки, если НИФЛ - 0,3% и 930266,70 р за 10 лет

4) Если аренда - 10000 р. в мес.

10000 * 12 = 120000 р мес с учетом НДФЛ и 104400 - с учетом НИФЛ.

104400 - 311,11 = 104088,89 р/г - на руки, если НИФЛ - 0,1% и 1040888,90 р за 10 лет

104400 - 622,22 = 103777,78 р/г - на руки, если НИФЛ - 0,2% и 1037777,80 р за 10 лет

104400 - 933,33 = 103466,67 р/г - на руки, если НИФЛ - 0,2% и 1034666,70 р за 10 лет

Кроме того, необходимо оплатить (НИФЛ) (комнату) ежегодно

Налоговая база в отношении комнаты определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 10 квадратных метров площади этой комнаты.

В случае определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения налоговые ставки устанавливаются в размерах, не превышающих:

1) 0,1 процента в отношении: жилых домов, жилых помещений;

4. В случае определения налоговой базы исходя из инвентаризационной стоимости налоговые ставки устанавливаются на основе умноженной на коэффициент-дефлятор суммарной инвентаризационной стоимости объектов налогообложения, принадлежащих на налогоплательщику (с учетом доли налогоплательщика в праве общей собственности на каждый из таких объектов), расположенных в пределах одного муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя), в следующих пределах:

Суммарная инвентаризационная стоимость объектов налогообложения, умноженная на коэффициент-дефлятор (с учетом доли налогоплательщика в праве общей собственности на каждый из таких объектов)

Свыше 300 000 до 500 000 рублей включительно

Свыше 0,1 до 0,3 процента включительно

Расчет налога на имущество

700 000 / 18 = 38888,89 р. - за 1 м2

700 000 - 388888,90 = 311111,1 р - налогооблагаемая база

311111,10 *0,1% = 311,11 р - налог

311111,10 *0,2% = 622,22 р - налог

311111,10 *0,3% = 933,33 р - налог.

Таким образом, конечно же, будет выгодно и, чтобы получить выгоду от продажи комнаты через 10 лет, необходимо сдавать ее по самой высокой расценке (10 т.р. в мес). с учетом самой высокой ставки по НИФЛ.

Недвижимость – один их самых популярных способов вложения денег. Согласно исследованию консалтинговой компании , долларовые миллионеры в 24% случаев предпочитают вкладывать в элитную жилую недвижимость. Этот вид инвестирования уступает по популярности лишь вложениям в акции и облигации.

Сколько можно заработать?

«Есть такая закономерность: чем выше вложения, тем ниже доходность. По данным «Миэль-Аренда», средний срок окупаемости квартиры эконом-класса составляет порядка 18 лет. Доходность в этом же сегменте на рынке городской аренды в Москве колеблется в диапазоне 4-7% годовых», – рассказывает директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова.

Расчёты показывают, что целесообразней приобрести две недорогие одно- или двухкомнатные квартиры в популярных для аренды районах, или в районах, где предложение минимально. Это вложение окупится быстрее, нежели чем вложения в одну дорогую квартиру, говорит Жукова.

Доходность от сдачи квартир в аренду в Москве и Краснодаре

* – примерная окупаемость с учётом роста стоимости недвижимости, ** – текущая доходность за вычетом 13% налога (без учёта подорожания квартиры). Источник: Инком-недвижимость, Из рук в руки, Росстат, расчёты Сравни.ру.

Как выбирать квартиру?

Согласно оценке риэлторской компании «Метриум Групп», высоким спросом у арендаторов пользуются большие однокомнатные квартиры (примерно 45 кв. м) или наоборот небольшие двухкомнатные квартиры (около 55 кв. м) – они составляют 70-80% предложений на рынке. «Небольшие квартиры предпочтительнее – они более востребованы, стоят меньше, обслуживаются проще, налогообложение ниже», – соглашается управляющий партнёр агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.

При выборе жилья нужно руководствоваться теми же критериями, что и потенциальный арендатор:

• Этаж – квартира не должна располагаться на первом или последнем этаже.
• Транспортная доступность – если до ближайшей автобусной остановки идти несколько километров, то квартира будет стоить немного, шаговая доступность метро способна повысить цену.
• Вид из окна – логично, что вид на помойку не так привлекателен, как на парк. Многие арендаторы предпочитают, чтобы окна выходили во двор.
• Близость магазинов – наличие поблизости крупных торговых центров способно немного увеличить стоимость квартиры, жильё вдали от магазинов будет стоить дешевле.
• Отделка – при покупке любой квартиры её нужно отремонтировать, а также купить / обновить мебель и технику – это сделает предложение по аренде привлекательнее.

Если на жильё в столице денег не хватает, то можно подумать о покупке квартиры в другом городе.

Эксперты рынка прогнозируют: не исключено, что следующий год пройдет под знаком аренды. Покупатели откладывают сделки для лучших времен, ждут когда же в себя придут ипотечные банки, устаканится ситуация на работе. А сложный период переждут, снимая квартиры и комнаты. Что же касается продавцов жилья, то те у кого «не горит» попридержат жилплощадь, а чтобы она не простаивала – сдадут в аренду. решил проверить, много ли заработают арендодатели, в частности, те, кто сдает комнаты. Ведь, наверняка, из-за дороговизны московской жизни «комнатных» жильцов будет легче найти.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Низкая доходность аренды - постоянная тема страданий московских рантье. Она приносит не более 4-5% годовых - это значительно меньше, чем предлагают сегодня банки на вкладах. На самом деле доходность еще меньше: приведенная выше цифра - это «брутто», надо еще сделать поправки на квартплату, ремонт, налоги. Стандартная рекомендация: приобретать квартиры в домах бизнес-класса - там, говорят, проценты повыше. Однако эти объекты намного сложнее сдать, вполне можно просидеть около квартиры несколько месяцев, поджидая арендатора. Да и цена «входного билета» для инвестора высока - у многих просто нет достаточного количества денег. Может быть, имеет смысл пойти в прямо противоположную сторону - купить для сдачи комнату?

Доступно…
С чем согласились все опрошенные нами эксперты - комнаты действительно стоят дешевле. Цены на большинство из них находятся в пределах $100-120 тысяч. Правда, как напомнила корреспонденту Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» , траты начинающего рантье не ограничатся только ценой: необходимо еще заплатить за поиск варианта и оформление сделки, сделать в комнате косметический ремонт и приобрести минимальный набор мебели и бытовой техники (стол, кровать, холодильник). Мария Жукова оценивает эти расходы в 6, 5 и 2 тысячи долларов соответственно - в итоге готовый к сдаче в аренду объект обойдется в $113-133 тысячи. Это, конечно, намного меньше квартир, минимальные цены на которые (без учета подготовки к аренде!) начинаются сегодня от $150 тысяч.

…но выгодно ли?
Мнения высказывались разные, но все в итоге сводилось к тому, что чудес не бывает: комнаты заметно дешевле квартир при покупке, но и в аренде они будут приносить ощутимо меньшую прибыль. Как говорит Ольга Владиславлева, руководитель департамента аренды корпорации «Рескор» , иногда комнаты действительно предлагаются по 17-18 тысяч рублей в месяц. Но это - в Центре, где и продажные цены высоки. Если же брать объекты на окраине, которые и можно купить по приведенным в предыдущей главе ценам, то их арендная цена будет в районе 12 тысяч рублей (если жить будет один человек) и до 15 тысяч - если проживающих двое. Как ни крути, комната - это 60-70% однокомнатной квартиры, что в продаже, что в аренде…

Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда») приводит такие расчеты: покупаем комнату за $100 тысяч , дополнительные траты составляют, как мы помним, еще $13 тысяч . Первоначальные вложения выходят $113 тысяч . Сдать такой объект получится за $500 в месяц , около $50 составят ежемесячные расходы собственника - квартплата, коммунальные платежи. В год доходы составят $5400. 13% надо заплатить в виде подоходного налога (причем он платится не с $5400 , а с $6000 - налоговые органы считают, что собственник квартиры не вправе выводить квартплату из-под налогообложения). Налоги составят, таким образом, $780 . Общий итог вырученных за год денег - $4620 , что составляет менее 4,1% от вложенных $113 тысяч . В данном расчете, напоминает Мария Жукова, еще не учтены периоды простоя комнаты, когда одни жильцы съехали, а другие еще не найдены, затраты на страхование, а также расходы на ремонт в период эксплуатации - то кран потек, то окно разбилось… В общем, менее 4% годовых - вот она, реальная доходность арендного бизнеса. Что с квартирами, что с комнатами…

Страшней соседа зверя нет
Главное отличие комнат от отдельных квартир - это, как известно, наличие соседей. Мысль известная, даже банальная, но не становящаяся от этого менее правильной. Итак, как могут повлиять соседи на ваш арендный бизнес?

Повлияют, к сожалению, очень плохо. «Людей этих можно понять, - говорит Ольга Владиславлева («Рескор»). - Скорее всего, раньше они жили практически в отдельной квартире: чужие комнаты были закрыты. Теперь вдруг кто-то появился - что само по себе неприятно. Если же жильцы на снимаемой жилплощади начинают время от времени сменяться - это уже неприятно вдвойне». По словам эксперта, соседи препятствуют заселению арендаторов всеми способами - вплоть до того, что меняют замки на входной двери в квартиру. «У нас был такой случай: людям (даже не арендаторам, а самим владельцам комнаты) пришлось проникать на собственную территорию с помощью милиции. И органы правопорядка, как выясняется, ничего не в состоянии сделать. То есть открыть дверь и провести хозяев в комнату - это, конечно, можно, но не будешь же каждый вечер приходить в собственный дом с участковым милиционером!»

С тем, что соседи - самая главная проблема, абсолютно согласна и Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда»). «По закону вы всегда имеете право сдать комнату - это ваша собственность, - отмечает она. - Однако существовать жильцу придется бок о бок с другими квартирантами, а у тех всегда есть возможность создать невыносимые условия… Случаи, когда в отношениях с соседями все в порядке - скорее исключение, чем правило».

…Размышляя о том, как добраться до вожделенных стульев, Остап Бендер говорил, что существует «много старых, испытанных приемов». В их числе:
1) простое знакомство,
2) любовная интрига,
3) знакомство со взломом,
4) обмен и
5) деньги.
Последнее, по мнению великого комбинатора, было самым верным.

В принципе, большинство из названных методов (кроме номера три) применимы и в общении с соседями. И самым верным здесь также оказываются деньги. «Планируя сдавать комнату, необходимо обязательно договориться с остальными проживающими в квартире, причем заранее, - категорична Ольга Владиславлева («Рескор»). - Наилучший вариант - заплатить им за беспокойство, но возникает вопрос: сколько платить? Если отдавать половину арендной платы, то вся затея со сдачей станет невыгодной. Если же предложить 1000 рублей - они могут и возмущенно отказаться…».

Владельцам на заметку
Подавляющее большинство «лишних» (например, доставшихся по наследству) квартир - это, конечно, 1- и 2-комнатные. Но из всякого правила встречаются исключения - у некоторых москвичей вдруг появляются и 3-комнатные квартиры, и даже еще бóльшие. Если желания продавать нет (тем более при нынешнем состоянии рынка!), то логичным выглядит решение сдавать. И - в свете того, что сказано выше - м.б., разумнее делать это не всей квартирой целиком, а покомнатно?

«В торговле всегда действует правило: можно продать свой товар оптом, но дешевле. Или в розницу - но в этом случае будет больше сложностей. Полученная сумма окажется значительней, однако остается вопрос: много ли ты на этом выгадаешь? - говорит Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». - Все это вполне подходит и к аренде. Да, итоговая сумма от сдачи покомнатно - больше. Но велика вероятность, что квартиру угробят. Само мероприятие организационно сложнее: собирать деньги с 3-4 арендаторов, гасить возникающие между ними конфликты». В общем, тот, кто готов получить эти проблемы в обмен на лишние несколько тысяч рублей в месяц - пойдет по такому пути. Те же собственники, кому дороже комфорт и некая стабильность, постараются сдать одной приличной семье. По той же самой логике, как некоторые сдают знакомым подешевле: денег меньше, зато дополнительные гарантии стабильности и аккуратности.

Другие эксперты добавляют к этой картинке дополнительные штрихи. Мария Жукова («МИЭЛЬ-Аренда») еще раз напоминает о таком неприятном явлении, как простой: одни жильцы съехали, а новых еще не нашли. Ясно, что при «покомнатной» модели простоев будет больше: сначала собственник найдет первых снимающих, потом вторых, потом третьих - глядишь, из первой комнаты люди уже и съехали. Еще аспект: квартира должна быть соответствующих кондиций: там должны быть внушительных размеров общие помещения - санузлы, кухня. Потому что три-четыре семьи, даже поместившись в комнатах, вряд ли смогут сосуществовать в 6-метровой кухне.

А вот Ольга Владиславлева («Рескор»), напротив, видит даже определенный позитив в такой сдаче. «3-4-комнатные квартиры - достаточно дорогой товар, - отмечает она. - Люди, согласившиеся платить не менее 40 тысяч рублей в месяц, наверняка, будут достаточно придирчиво относиться к состоянию квартиры, отделке. Те же, кто снимает комнаты, делают это от бедности, и совсем не склонны капризничать. Так что если квартира у вас «убитая», сдавать ее покомнатно - м.б., единственно возможный вариант».

Резюме
Вернемся к изначальной теме этой статьи - приобретение комнаты с целью сдать ее в аренду. Может показаться, что мы отговариваем от этой мысли: и доходность, как выяснилась, совсем не высока, и хлопот много. Это так, но имеется одна важная деталь: комнаты в продаже существенно дешевле, чем квартиры. А значит, есть немало людей, которые комнату купить могут, а квартиру - никак.

Вот им-то и имеет смысл поразмышлять над этой идеей. Общеизвестно, что арендный бизнес сам по себе непривлекателен: кому интересны 4% годовых?! Но все меняется, если посмотреть со спекулятивных позиций: приобретаем недвижимость с целью ее последующей перепродажи, а на период вынужденного простоя сдаем в аренду. Арендный доход в этом случае - не самоцель, а приятное дополнение. С этой точки зрения комната под сдачу - это уже не так бестолково: цены на недвижимость сегодня, конечно, снижаются, но вечным этот процесс быть не может. Рано или поздно снова начнут расти, никуда не денутся. И если есть желание включиться в игру - комната может стать очень неплохой «стартовой площадкой». Нужно только не забыть обо всех «подводных камушках», в первую очередь - соседях.

Примеры предложений комнат в аренду

Месторасположение	Кол-во комнат в квартире/площадь комнаты	Тип дома	Месячная арендная ставка, руб.
м. Выхино, ул. Хлобыстова	2/18	9-этажка, панель	11 000
м. Теплый стан, ул. Теплый стан	2/16	9-этажка, панель	12 000
м. Калужская, ул. Обручева	2/16	9-этажка, панель	12 000
м. Новогиреево, Зеленый проспект	3/14	12-этажка, панель	12 000
м. Марксистская, ул. Большие Каменщики	2/17	5-этажка, панель	12 000
м. Щукинская, ул. Маршала Василевского	2/15	8-этажка, сталинка	13 000
м. Университет, ул. Николая Коперника	2/17	Сталинский кирпич	14 000
м. Алексеевская, пр. Мира	3/20	10-этажный, крупнопанельный	15 000
м. Новые Черемушки, ул. Наметкина	2/20	17-этажный, панельный	17000

Антон Свешников

Вопрос, что же выгоднее купить комнату в коммунальной квартире в Москве или квартиру-студию в ближнем Подмосковье, инвесторы решают, исходя из множества жизненных обстоятельств. Как правило, набор альтернатив выглядит так:

С соседями или без?

Комнату в коммунальной квартире покупают, если нет возможности или, что бывает чаще, желания брать ипотечный кредит; если жилье (любое) нужно здесь и сейчас, и в самые короткие сроки. В этих условиях у потенциального инвестора нет достаточного временного лага, чтоб инвестировать деньги в строящееся жилье; еще один довод – не хочется платить две цены – за аренду квартиру и за ипотеку.

Новостройки имеют массу преимуществ перед вторичным рынком, их главный недостаток – высокая цена

«Покупают комнату в надежде выкупить впоследствии другие комнаты в квартире. Из-за московской регистрации и возможности пользоваться московскими льготами. Однако желающих купить квартиру в области вместо комнаты в Москве становится все больше. По нашим оценкам, на сегодняшний объем предложений комнат в Москве составляет около 5% от всего объема рынка, а спрос еще меньше – всего 3%. Причины этого вполне понятны – имея в бюджете сумму, равную стоимости комнаты в Москве (а это 2,5-4,6 млн руб.), можно купить отдельную квартиру в новом, современном доме с улучшенной планировкой в ближнем Подмосковье или на территории Новой Москвы», – рассуждает Ирина Доброхотова , председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» .

Студию как альтернативу комнате в коммунальной квартире выбирают, если жизнь в «своих метрах» важнее, чем разговоры с соседями на общей кухне (согласитесь, это даже звучит архаично) и есть деньги, которые будут потрачены на аренду жилья, в ожидании, когда же достроится дом. Еще один распространенный вариант – в семье уже есть жилье, и студия покупается пожилым родителям или ребенку студенту, или для последующей сдачи в аренду.

Где выше риски?

«Если мы говорим об инвестициях , то главные риски покупки студии в новостройке – это стандартные риски долевого строительства: недострой, задержка со сдачей объекта», – отмечает Павел Луценко , генеральный директор федерального портала «Мир квартир».

По словам Алексея Шленова , исполнительного директора «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» , если покупка совершается в инвестиционных целях, то комната в коммуналке в Москве будет предпочтительнее, нежели строящаяся студия в Подмосковье. Готовые квартиры и комнаты в пределах МКАД пользуются устойчивым спросом и более востребованы, нежели современные объекты за пределами столицы.

По мнению эксперта, после окончания строительства и оформления студии в собственность, ее цена, безусловно, вырастет, но срок экспозиции будет выше, нежели у комнаты недалеко от центра. Конечно, у этого вида квартир есть свой покупатель. Поскольку такие варианты чаще всего встречаются в жилых комплексах повышенной комфортности, то их оборудуют, в том числе, в качестве гостевых квартир. Кроме того, как считает Шленов, студии распространены на рынке аренды, их предпочитают иностранные граждане, для которых такой формат более привычен. Такие квартиры приобретают обеспеченные молодые люди, не обремененные семьей, в качестве первого статусного жилья. Но активного интереса к студиям представитель МИЭЛЬ не отмечает.

«Комнаты в коммунальных квартирах всегда пользовались спросом. Это хороший вариант для тех, кто хотел бы жить в Москве, а не в Подмосковье, но имеет ограниченный бюджет. Спрос на комнаты в коммунальных квартирах выше в ЦАО и престижных районах некоторых других округов, например, в Западном округе», – говорит Алексей Шленов. По мере удаления от центра спрос на комнаты падает, если не вступает в силу подход «цена-качество». Все комнаты в Москве востребованы на рынке жилья, но чем объект дальше от центра, тем он дешевле.

Где выше доход?

Свои приверженцы есть и у альтернативной инвестиции – в покупку студии в Подмосковье. «Во многих проектах за сопоставимые деньги в Москве вы не купите приличную комнату, а в Подмосковье получите небольшую квартиру-студию в микрорайоне с удобным транспортным сообщением, инфраструктурными объектами и благоустроенной территорией», – вступает в диалог Григорий Алтухов , коммерческий директор ФСК «Лидер» . Более того, по его мнению, сегодня ближайшее Подмосковье уверенно конкурирует со столицей. Порой в некоторые районы области можно быстрее добраться, чем во многие спальные районы Москвы. Но квартира, купленная в ближайшем Подмосковье, выигрышнее не только по этой причине.

Комната в Москве – это вторичное жилье, инвестиционная привлекательность вторичного жилья непредсказуема и очень зависима от ситуации на рынке. По словам Доброхотовой, «вторичка» может даже подешеветь, если, к примеру, перед домом вдруг «вырос» крупный торговый центр, соответственно, появились пробки и проблемы с парковкой, в результате вторичное жилье теряет ряд былых достоинств и дешевеет. Между тем привлекательность новостройки только растет – еще не было случая, чтобы новостройка подешевела относительно стартовой цены. «Так что если исходить из целей инвестиций, то отдельное жилье в новом доме в ближайшем Подмосковье вариант все же более предпочтительный», – советует Ирина Доброхотова. Так как при почти одинаковом уровне ликвидности, продажа комнаты в будущем может быть сопряжена с немалыми проблемами и нервотрепкой.

«Квартиру вблизи МКАД на восточном направлении можно купить на этапе строительства за 3,5 млн рублей. За эти же деньги можно купить комнату, например, в коммунальной квартире в старом доме, как в центральной части Москвы, так и в новом доме, но на периферии столицы. Однако, если через 1 год к концу стройки и моменту получения ключей, квартира на первичном рынке может стоить уже 4,5 млн рублей, то комната если и подорожает за это же время, то максимум на 1-2%, но в случае продажи комнаты торг может сместить итоговую цену сделки на прежний уровень (те же деньги, за которые вы и покупали комнату)», – рассказывает Алтухов.

Впрочем, Елена Валеева уверена, что с целью инвестиций можно рассматривать оба варианта. С одной стороны, покупка студии на начальном этапе позволит заработать на самом строительстве объекта до 50%. С другой стороны, приобретая комнату, ее владелец получает возможность сразу сдавать жилплощадь и получать дивиденды. Но сама цена объекта значительной прибыли не даст.

По ее словам, если покупателю есть, где жить, то выгоднее купить студию и подождать окончания ее строительства. Если же человеку негде жить, и нет средств на аренду жилья, то однозначно проще купить комнату.

Комната или студия? Плюсы и минусы

	Вторичный рынок		Новостройки
	Комната в квартире в Москве*
		В Москве*	В Москве*	В Подмосковье
Плюсы	Низкая цена		Хорошая планировка
		Отсутствие юр. ограничений при последующей сдаче в аренду
	Хорошая транспортная доступность **			Цена ниже, чем в Москве
	Отсутствие рисков недостроя		Цена объекта будет расти
		Отсутствие соседей
Минусы	Юридические ограничения при сдаче в аренду	Не самая лучшая планировка	Стандартные риски: недострой, задержки со сдачей объекта
	Цена объекта, если и будет расти, то медленно			Плохая транспортная доступность **
	Рядом может быть построен торговый центр и объект подешевеет
	Наличие соседей

* Имеется в виду территория «старой Москвы».

** В ряде случае транспортная доступность в городах Подмосковья лучше, чем в районах Москвы